Zum besseren Verständnis bieten wir Ihnen eine kleine Auswahl von Begriffserläuterungen der Immobilienbewertung.
Abschreibungen
Der Tatsache, dass Bauwerke im Zeitverlauf abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.
Alterswertminderung § 23 ImmoWertV
Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 S. 1) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Außenbereich § 35 Abs. (1) S. 1-3 BauGB
(1) „Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es
- einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
- einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,
- der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient.“
Abstandsflächen und Abstände § 6 Abs. (1) und (2) Bauordnung für Berlin
(1) Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Satz 1 gilt entsprechend für andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen. Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf.
(2) Abstandsflächen sowie Abstände nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 und § 32 Abs. 2 müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Abstandsflächen sowie Abstände im Sinne des Satzes 1 dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden; Abstandsflächen dürfen auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden.
Barwert
Der Barwert ist der heutige Wert einer zukünftigen Zahlung unter der Annahme einer bestimmten Verzinsung. Durch die Ermittlung des Barwerts werden Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen, vergleichbar gemacht.
Bauerwartungsland § 5 Abs. (2) ImmoWertV
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
Baugrenze § 23 Abs. (3) BauNVO
(3) Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.
Baugrundstück
Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut ist oder bebaut werden darf.
In Deutschland gilt ein bisher unbebautes Grundstück als bebaubar und damit als Baugrundstück, wenn die zuständige Gemeinde als Teil der Bauleitplanung einen Bebauungsplan beschlossen hat. Im Rahmen der Flächennutzungsplanung können diese Gebiete vorher auch den Status von Bau-erwartungsland erhalten. Gedeckt durch die Bau-nutzungsverordnung kann auch eine Bebauung ohne vorhandenen Bebauungsplan möglich sein, wenn dies der „ortsüblichen Nutzung“ entspricht, also auf (leerstehenden) Grundstücken „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ (§ 34 Baugesetzbuch). Faktisch sind damit viele Grundstücke innerhalb von geschlossenen Ortslagen potenzielle Baugrundstücke. Entscheidend für die praktische Bebaubarkeit sind dabei jedoch die Grundstücksabmessungen, da Abstandsflächen zum Nachbargrundstück freigehalten werden müssen.
Bauland, baureifes Land § 5 Abs. (4) ImmoWertV
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
Bebauungsplan § 1 ff. BauGB
Im Bebauungsplan legt eine Gemeinde als Satzung (Ortsgesetz) fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind. Der Bebauungsplan wird in der Regel nur für einen Teil des Gemeindegebietes, etwa eine Gruppe von Grundstücken oder einen Stadtteil, aufgestellt. In der Regel besteht der Plan aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B). Ein Bebauungsplan kann aber beispielsweise auch nur aus einem textlichen Teil mit Begründung bestehen. Nicht Teil der Satzung, aber im Rahmen des Verfahrens zwingend erforderlich ist eine Erläuterung, in der die Ziele und Zwecke der Planung dargelegt und in die Festsetzungen erläutert werden müssen (Begründung). Teil der Begründung ist auch der Umweltbericht (Bauleitplanung).
Die Planzeichen sind nach der Planzeichenverordnung normiert, um die allgemeine Lesbarkeit zu gewährleisten; im Bedarfsfall können jedoch weitere Planzeichen entwickelt werden. Die textlichen Festsetzungen erfolgen i. d. R. auf Grundlage der Formulierungen im Baugesetzbuch (BauGB) und sind somit ebenfalls weitgehend normiert. Die Planzeichnung wird im Regelfall im Maßstab 1:500, bei größeren Plangebieten auch 1:1000 erstellt; als Grundlage dient eine amtliche Flurkarte, auf der alle von der Planung betroffenen als auch die angrenzenden Flurstücke kenntlich zu machen sind. Das Plangebiet ist eindeutig abzugrenzen. Dies erfolgt in der Regel, indem man sich an vorhandene Grundstücksgrenzen hält.
Für das Verständnis um die Bedeutung und die Funktion eines Bebauungsplanes ist es wichtig zu wissen, dass der Gesetzgeber bei dem erstmaligen Erlass des Bundesbaugesetzes davon ausgegangen ist, dass die Bebauung in einem so dicht besiedelten Land wie der Bundesrepublik Deutschland grundsätzlich auf Basis eines planmäßigen Konzeptes erfolgt. Insofern ist in der Systematik des Gesetzes bis heute unverändert das Bebauungsplangebiet der Regelfall. Da jedoch davon auszugehen war und ist, dass nicht jeder Fleck des Landes verbindlich überplant werden wird, hat der Gesetzgeber sogenannte planersetzende Regelungen getroffen für die Bereiche, die von den Gemeinden (noch) nicht überplant worden sind. Diese nicht überplanten Bereiche unterscheidet der Gesetzgeber in den sogenannten Innenbereich und den Außenbereich.
(Bau) - Genehmigung § 145 Abs. (1) BauGB
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Abs. 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.
Baulinie § 23 Abs. (2) BauNVO
(2) Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden.
Beleihungswert §§ 2 und 3 BelWertV
- 2 Gegenstand der Wertermittlung
Gegenstand der Beleihungswertermittlung ist das Grundstück, grundstücksgleiche Recht oder vergleichbare Recht einer ausländischen Rechtsordnung, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist oder belastet werden soll.
- 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung
(1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.
Bestandsschutz
In Artikel 14 des Grundgesetzes wird das Recht auf Eigentum gewährleistet. Es handelt sich um eine Eigentumsbestandsgarantie. Im Prinzip besteht für alle Gebäude Bestandsschutz, welche mit einer gültigen Baugenehmigung errichtet worden und somit als „rechtmäßig“ einzuordnen sind.
Bewirtschaftungskosten § 19 Abs. (1) ImmoWertV
(1) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Bilanzwert (Buchwert)
In der betriebswirtschaftlichen Betrachtung wird als Bilanzwert der Wert der Immobilie verstanden, der in der Vermögensdarstellung (als Anlage- oder Umlaufvermögen) gebucht ist. Eine Beziehung zum Verkehrswert besteht in der Regel nicht.
Bodenwert § 16 ImmoWertV
(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn
- die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
- der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.
Bodenrichtwerte § 196 BauGB
1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.
(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.
(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen
Brutto-Grundfläche (BGF) DIN 277 ( Sachwertrichtlinie; 4.1.1.4 Brutto-Grund-fläche)
(2) In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:
Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich c: nicht überdeckt.
Für die Anwendung der NHK 2010 sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.
(3) Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen.
(4) Nicht zur BGF gehören z. B. Flächen von Spitzböden (vgl. Nummer 4.1.1.5 Absatz 3) und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.
Cashflow
Unter Cashflow wird der Überschuss der Einzahlungen über die Auszahlungen einer Unternehmung, der je nach Abgrenzung der betrachteten Zahlungsgrößen, unterschiedlich ermittelt wird. Der „Net Operating Cashflow“ bezieht sich nur auf Zahlungen aus der Produktions- und Absatztätigkeit der Unternehmung, der gesamte Cashflow berücksichtigt zusätzlich Zahlungen aus Finanzierungs-, Investitions- und Ausschüttungsentscheidungen.
Denkmalschutz (§ 2 Abs. (1) und (2) Denkmalschutzgesetzt Berlin)
Da das Denkmalschutzrecht Landesrecht ist, gibt es keinen einheitlichen Begriff des Denkmals. Unterschieden wird häufig zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Als Oberbegriff wird meist der des Kulturdenkmals verwendet.
Denkmalschutzgesetz Berlin § 2 Abs. (1) und (2):
(1) Denkmale im Sinne dieses Gesetzes sind Baudenkmale, Denkmalbereiche, Gartendenkmale sowie Bodendenkmale.
(2) Ein Baudenkmal ist eine bauliche Anlage oder ein Teil einer baulichen Anlage, deren oder dessen Erhaltung wegen der geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Zu einem Baudenkmal gehören sein Zubehör und seine Ausstattung, soweit sie mit dem Baudenkmal eine Einheit von Denkmalwert bilden.
Dienstbarkeiten
Im deutschen Sachenrecht werden verschiedene Dienstbarkeiten an Grundstücken unterschieden.
Nießbrauch § 1030 Abs. (1) und (2) BGB:
(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.
Grunddienstbarkeiten § 1018 BGB:
Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten § 1090 BGB:
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit).
(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024, 1026 bis 1029, 1061 finden entsprechende Anwendung.
Wohnungsrecht § 1093 BGB:
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
Einheitswert
Ist die Grundlage für unterschiedliche Erhebungen von Steuern wie z. B. die Grundsteuer. Die Ermittlung ist in §§ 19 ff. des BewG geregelt.
Es besteht keine Beziehung zum Verkehrswert.
Energieausweis
Dokument, das die energetische Bewertung eines Gebäudes, private oder gewerbliche genutzt, ausweist. Die Ausstellung erfolgt auf der Grundlage des jeweiligen Energieverbrauchs sowie auf der Basis des berechneten Energiebedarfs.
Wird ein Gebäude neu errichtet, verändert oder ggf. erweitert, ist nach der EnEV (Energieeinsparverordnung) ein Energieausweis auszustellen.
Steht der Verkauf, die Vermietung oder Verpachtung eines mit einem Gebäude bebauten Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum bevor, so ist gemäß § 19 Abs. 2 EnEV „potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert.“
16 Abs. (3) EnEV: „Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr befinden, der auf behördlicher Nutzung beruht, hat dafür Sorge zu tragen, dass für das Gebäude ein Energieausweis nach dem Muster… ausgestellt wird.“
Gebäude, die von dieser Regelung nicht betroffen sind, werden in 1 Abs. (5) näher beschrieben: „Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler sind die Absätze 2 bis 4 nicht anzuwenden.“
Dem vorgreifend sind folgende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen erforderlich:
(1) Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
- die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
- den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
- die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
- bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
- bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Energieverbrauchskennwert
Der Energieverbrauchskennwert oder auch Stromverbrauchs-kennwert gibt einen, tatsächlich verursachten und gemessenen Energieverbrauch in Kilowattstunden p.a./m² Fläche eines Gebäudes wieder und soll das Gebäude energetisch bewerten
Energieeinsparverordnung 2014
Die Energieeinsparverordnung ist am 01.10.2007 in Kraft getreten und zuletzt geändert durch Verkündung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung im Bundesgesetzblatt am 21. November 2013 (EnEV 2014), in Kraft getreten am 01. Mai 2014.
Die EnEV regelt im Allgemeinen folgende Bereiche:
- die Einführung von Energieausweisen für bestehende Gebäude,
- energetische Mindestanforderungen für Neubauten,
- Modernisierungen, Umbau, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden,
- Mindestanforderungen an heizungs-, kühl- und raumlufttechnische Einrichtungen sowie an die Warmwasserversorgung,
energetische Inspektion von Klimaanlagen.
Erbbaurecht (ErbbauRG)
Der Begriff des Erbbaurecht wird im § 1 Abs. (1) ErbbauRG wie folgt angegeben:
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).
Ertragswertverfahren § 17 ImmoWertV
Der Ertragswert ist der Wert, der sich aus bestimmten Überlegungen zur Rendite einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum ergibt, wobei eine objektbezogene Verzinsung angenommen wird. Wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Im Rahmen der Grundstückswertermittlung, der steuerlichen Bewertung und bei einer Unternehmensbewertung wird der Begriff unterschiedlich gebraucht.
Das Ertragswertverfahren und die Ermittlung des Ertragswerts ist im § 17 und ff. in der ImmoWertV wie folgt definiert:
(1) Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
(2) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge wird der Ertragswert ermittelt
- aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1); der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeines Ertragswertverfahren), oder
- aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
(3) Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1) innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.
Flurkarte
Die Flurkarte ist Bestandteil des Liegenschaftskatasters. In den Flurkarten sind die Liegenschaften (Flurstücke, Flurstücksnummer, Gebäude, Nutzungsarten und wesentliche topographische Gegenstände) zeichnerisch dargestellt.
Flurstück
Ein Flurstück (kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters) ist der Teil einer Flur, der von Linien eingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. Mehrere Flurstücke können jedoch im Grundbuch ein „Grundstück“ bilden. Das Flurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster erfasste Flächeneinheit.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan bzw. der vorbreitende Bauleitplan wird für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt (§§ 5–7 BauGB). In der verbindlichen Bauleitplanung werden sodann Bebauungspläne für räumliche Teilbereiche des Gemeindegebiets aufgestellt (§§ 8–10 BauGB). Während der Flächennutzungsplan nur behördenverbindliche Darstellungen über die Grundzüge der Bodennutzung enthält, regeln die Festsetzungen der Bebauungspläne die bauliche und sonstige Nutzung von Grund und Boden detailliert und allgemeinverbindlich.
Gewohnheitsrecht
Unter dem Gewohnheitsrecht wird ungeschriebenes Recht verstanden, das nicht durch die Gesetzgebung zustande kommt, sondern durch Anwendung von Rechtsvorstellungen oder Regeln, Die von Beteiligten als bindend angesehen wird.
Grundbuch
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register der im Grundbuchbezirk (Grundbuchämter, § 1 Abs. (1) S. 1 GBO) gelegenen Grundstücken.
Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen (§ 3 Abs. (2) GBO).
Grundsätzlich werden alle Informationen und Eintragungen auf den Grundbuchblätter eines jeden Grundbuches vermerkt. Hierzu zählen:
- Grundbuchdeckblatt, gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht sowie den Grundbuchsbezirk und ggf. die Art des Grundbuchs,
- Bestandsverzeichnis, führt alle betreffende Grundstücke und ihre lagespezifischen Merkmale (Gemarkung, Flur, Flurstück und wirtschaftliche Beschaffenheit) und Größe auf,
- in Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse dokumentiert,
- in der Abteilung II die auf dem Grundstück ruhenden Lasten und Beschränkungen,
- in Abteilung III die auf dem Grundstück ruhenden Grundpfandrechte aufgeführt.
Grundstück § 93 ff. und § 905 BGB
Für den Begriff „Grundstück“ gibt es keine gesetzliche Definition (Legaldefinition). Die inhaltliche Bestimmung erfolgt aus der Grundbuchordnung und dem BGB. Im Allgemeinen wird das Grundstück als abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bezeichnet, der im Grundbuch bzw. im Liegenschaftskataster geführt wird. Gemäß § 905 BGB umschließt das Recht des Eigentümers eines Grundstücks auch den Raum über der Oberfläche und den Erdkörper unter der Oberfläche.
Hypothek § 1113 BGB
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).
(2) Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.
Immobilienfonds
Immobilienfonds sind eine spezielle Kategorie der Investmentfonds. Im Vordergrund steht die Absicht, das gesammelte Fondvermögen in Immobilien zu investieren.
Zu unterscheiden sind hierbei die offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Geschlossene Immobilienfonds bestehen aus dem Finanzvermögen einer Gesellschaft. Die finanziellen Mittel werden zur Entwicklung oder zum Kauf von ausgewählten Immobilien verwendet. Potenzielle Anleger können Anteile an diesem Fond erwerben, bis das Finanzierungsziel erreicht wurde, im Anschluss wird der Fonds „geschlossen“. Offene Immobilienfonds können eher als Wertpapieranlage verstanden werden. Eine Kapitalgesellschaft sammelt das Kapital ein und erwirbt gezielt Objekte mit dem Fokus auf Wertsteigerung. Renditen werden hierbei durch den Wertzuwachs sowie über Mieteinnahmen generiert. Darüber hinaus steht es den Anlegern frei, Anteile zu erwerben und diese wieder an die Gesellschaft zu veräußern.
Innenbereich § 34 Abs. (1) BauGB
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Lageplan
Allgemein zählt der Lageplan zu den Bauvorlagen. Sofern dieser auch zum Umfang einer Bauvorlage zählt, muss er bestimmte, in den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer bezeichnete Darstellungen enthalten. Diese variieren von Bundesland zu Bundesland. Der Umfang des Lageplans umfasst überwiegend der Maßstab (1:500), die Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung, die Bezeichnung des Grundstücks (Flurstück, Flur und Gemarkung), Flächen und die katastermäßige Grenzen des Grundstücks, der Umgebungsgrundstücke, sowie der vorhandene Gebäudebestand.
Leibrente
Bei der Leibrente handelt es sich um eine nicht zeitlich begrenzte Rentenberechtigung. Diese endet erst mit dem Tod des Rentenempfängers, kann unter Berücksichtigung der Gestaltungsform danach befristet auf einen begünstigsten Erben übergehen.
Liegenschaftszinssatz § 14 Abs (3) ImmoWertV
§ 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnungen (ImmoWertV) sind „Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, im Sinne des § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Die Liegenschaftszinssätze werden durch Gutachterausschüsse ermittelt, die hierüber auch entsprechende Auskünfte erteilen.
Marktanpassungsfaktor § 14 Abs. (2) ImmoWertV
(2) Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere
- Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 2 des Baugesetzbuchs),
- Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren)
Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) dienen zur Anpassung des nach dem Sachwertverfahren ermittelten Wertes eines Grundstücks an die Marktlage.
Zur Anpassung der berechneten Sachwerte an die Marktlage haben die Gutachterausschüsse aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen nach einem einheitlichen Modell Sachwertfaktoren ermittelt und in ihren örtlichen Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Die Höhe des Sachwertsfaktors ist abhängig von der Größe des Objektes, von der Lage und vom Baujahr; allgemein gilt, je größer das Objekt, desto kleiner ist der Anpassungsfaktor; der Faktor ist in ländlichen Gebieten kleiner als in den Städten.
Marktwert (Verkehrswert) § 194 Bau GB
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Merkantiler Minderwert
Trotz ordnungsgemäßer und vollständiger Instandsetzung eines (bergbau)geschädigten Gebäudes hegt ein Kaufinteressent, der i.d.R. nur bautechnischer Laie ist, den Verdacht, dass verborgen gebliebene Mängel und Schäden entstehen können. Die aus diesem Verdacht resultierende Wertminderung des Gebäudes auf dem Immobilienmarkt stellt den merkantilen Minderwert dar (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.02.2000 – 7 U 67/98).
Der merkantile Minderwert definiert sich nicht als ein „Wert“ an sich, sondern als eine in den Verkehrswert eingehende, d.h. ihn mindernde Eigenschaft der Sache. Er wird auch als psychologischer Minderwert bezeichnet.
Mietausfallwagnis § 29 Zweite Berechnungsverordnung
Das Mietausfallwagnis ist ein Bestandteil der Bewirtschaftungskosten und wird als eine Ertragsminderung verstanden, die durch Mietrückstände oder den Leerstand von Mietflächen entsteht.
In Deutschland kann es auch zur Deckung jener Kosten dienen, die durch Räumung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlungen entstehen. Demzufolge wird dieser Aufwand ertragsmindernd angesetzt.
Mietspiegel §§ 558c, 558d BGB
Der Mietspiegel dient als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
Ein Mietspiegel wird als „qualifizierter Mietspiegel“ bezeichnet, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Sind die v.g. Voraussetzungen erfüllt, so wird gesetzlich vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Hinweis: der Anwendungsbereich ist auf Wohnraum beschränkt.
Nachhaltige Erzielbarkeit
Eine wesentliche Aufgabe im Rahmen der Wertermittlung ist die Prüfung der erzielten Einnahmen. Alle Erträge sind auf ihre Nachhaltigkeit zu prüfen. Unter Nachhaltigkeit ist zu verstehen, dass bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs die Einnahmen als gesichert anzusehen sind. Hierbei ist zu berücksichtigen:
- die Langfristigkeit
- die gesicherte Erzielbarkeit
- die marktübliche Höhe und
- die wirtschaftliche Durchsetzbarkeit
Nachbarrecht
Das ziviles Nachbarrecht bezieht sich auf den Schutz eines Nachbarn vor störenden Gerüchen und Geräuschen, Verwilderung von Pflanzen und Sträuchern sowie Rechtsansprüche auf das Notwegerecht (§§ 906 – 924 BGB).
Vom zivilen Nachbarrecht ist das öffentlich rechtliche Nachbarecht insbesondere dem „Baunachbarrecht“ zu unterscheiden. Ergänzend sind die Reglungen der Landesbauordnungen der Bundesländer, sofern diese zum Schutz des Nachbarn sind, anzuführen.
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs § 892 BGB
(1) Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.
(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.
Pacht §581 BGB
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden
Rohertrag
Der Rohertrag wird als die ortsübliche, nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete bezeichnet. Die Abgrenzung zum Begriff Umlagen für Betriebskosten, die üblicherweise ebenfalls monatlich zusammen mit dem Mietzins entrichtet werden, ist in Deutschland meist einfach, da diese in Mietverträgen und in der Mietbuchhaltung separat ausgewiesen werden. Auch veröffentlichte Marktdaten zur Miete beziehen sich überwiegend auf die Nettokaltmiete.
Rohertrag § 18 Abs. 2 ImmoWertV
2) Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen.
Reallast § 18 Abs. (2) ImmoWertV
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können.
(2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
Restnutzungsdauer § 6 Abs. (6) ImmoWertV
(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
Im ersten Ansatz ergibt sich die Restnutzungsdauer aus der Differenz aus der Gesamtnutzungsdauer dem jeweiligen Baualter.
Die in der Wertermittlung anzusetzende Restnutzungsdauer hängt überwiegend von folgenden Faktoren ab:
- Grundriss
- funktionale Zuordnung von Räumen
- Geschosshöhen
- Belichtung
- Ausstattung-(zustand)
- Baumaterialien und Baugestaltung
Die aufgezählten Punkte haben, in Abhängigkeit zur Nutzung, einen unterschiedlichen Einfluss.
Rohbauland § 5 Abs. 3 ImmoWertV
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Sachwert, Sachwert-verfahren § 21 ff ImmoWertV
Der Sachwert wird aus dem Wert der Sache ermittelt, der bei Grundstücken aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert der Gebäude besteht. Dabei werden die Herstellungskosten unter bestimmten Vorgaben auf aktuelle Werte unter Berücksichtigung des Gebäudealters umgerechnet. Die Ermittlung erfolgt im Sachwertverfahren.
§ 21 ImmoWertV
(1) Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen.
(2) Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln.
(3) Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 sind entsprechend anzuwenden.
Sondereigentum §§ 3 und 8 i.V.m. § 5 WEG
§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.
(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.
§ 8 Teilung durch den Eigentümer
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.
(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam.
§ 5 Abs. (1) und (2) Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Sondernutzungsrechte § 15 WEG
§ 15 Gebrauchsregelung
(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.
(2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen.
(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Unbedenklichkeitsbescheinigung § 22 Grundsteuergesetz
1) Erstreckt sich der Steuergegenstand über mehrere Gemeinden, so ist der Steuermeßbetrag vorbehaltlich des § 24 in die auf die einzelnen Gemeinden entfallenden Anteile zu zerlegen (Zerlegungsanteile). Für den Zerlegungsmaßstab gilt folgendes:
1. Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ist der auf den Wohnungswert entfallende Teil des Steuermeßbetrags der Gemeinde zuzuweisen, in der sich der Wohnteil oder dessen wertvollster Teil befindet. Der auf den Wirtschaftswert entfallende Teil des Steuermeßbetrags ist in dem Verhältnis zu zerlegen, in dem die auf die einzelnen Gemeinden entfallenden Flächengrößen zueinander stehen.
2. Bei Grundstücken ist der Steuermeßbetrag in dem Verhältnis zu zerlegen, in dem die auf die einzelnen Gemeinden entfallenden Flächengrößen zueinander stehen. Führt die Zerlegung nach Flächengrößen zu einem offenbar unbilligen Ergebnis, so hat das Finanzamt auf Antrag einer Gemeinde die Zerlegung nach dem Maßstab vorzunehmen, der nach bisherigem Recht zugrunde gelegt wurde. Dies gilt nur so lange, als keine wesentliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse eintritt; im Falle einer wesentlichen Änderung ist nach einem Maßstab zu zerlegen, der den tatsächlichen Verhältnissen besser Rechnung trägt.
Einigen sich die Gemeinden mit dem Steuerschuldner über die Zerlegungsanteile, so sind diese maßgebend.
(2) Entfällt auf eine Gemeinde ein Zerlegungsanteil von weniger als fünfundzwanzig Euro, so ist dieser Anteil der Gemeinde zuzuweisen, der nach Absatz 1 der größte Zerlegungsanteil zusteht.
Vergleichswertverfahren §§ 15 und 16 ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren, dass sich durch seine direkte Marktnähe auszeichnet (vgl. § 194 BauGB). Hierbei soll der Verkehrswert aus Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet werden, die mit dem Wertermittlungsobjekt vergleichbar sind. Bei der Auswahl der Kaufpreise ist insbesondre auf die Realisierung im Rahmen des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ zu achten.
§ 15 Ermittlung des Vergleichswerts
(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
§ 16 Ermittlung des Bodenwerts
(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten
Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn
1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder
2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.
Vollgeschoss § 2 Abs. 11 BauOBln
Es existiert zwar keine einheitliche Definition, gleichwohl orientieren sich die Bundesländer aber im Wesentlichen an der Musterbauordnung des Bundes. In Berlin regelt der § 2 Abs. 11 BauOBln den Vollgeschossbegriff.
§ 2 Abs. (11) BauOBln
(11) Vollgeschosse sind Geschosse, deren Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden zurückge- setztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und Geschosse im Dachraum sind nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses haben.
Wohnungseigentum § 1 Abs. (2) WEG
Der Begriff des Wohnungseigentum ist wie folgt definiert:
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Zwangsversteigerung
Die gesetzliche Grundlage für die Zwangsversteigerung von Grundstücken ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, das in seiner novellierten Fassung am 16.02.2007 in Kraft trat.
Die Ersteigerung einer Immobilie stellt oftmals eine interessante Alternative zum Bau oder zum Kauf eines vergleichbaren Objektes dar. Denn in der Regel erhält der Ersteigerer den Zuschlag zu einem niedrigeren Betrag als dem Verkehrswert. Zwangsversteigerungen werden von dem Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Die Versteigerungstermine können daher auch beim jeweiligen Amtsgericht in Erfahrung gebracht werden. Darüber hinaus werden sie als amtliche Bekanntmachungen in der Tagespresse veröffentlicht.